Češi toužící po vlastních nemovitostech to mají ze všech Evropanů nejtěžší. Na vlastní byt o ploše 70 metrů čtverečních potřebují přes 13 hrubých ročních platů. Prahu v nedostupnosti bydlení (optikou stejné metriky) předčí z evropských metropolí jen Amsterdam, vyšlo ze studie Deloitte Property Index 2022. Kromě drahých nemovitostí se Česko navíc “chlubí” jednou z nejvyšších úrokových sazeb. Přesto sen o svém domově nemusíte odsouvat na neurčito. Poradíme vám, jak si u banky “vyboxovat” výhodnější podmínky a ustát splácení hypotéky beze stresu.
Zorientujte se ve zkratkách a pojmech
Pokud chcete žádat o hypotéku, narazíte na několik požadavků (limitů) ze strany bankovních institucí. Pro základní orientaci se hodí rozumět základním pojmům:
LTV (z loan to value) označuje poměr výše hypotéky k ceně nemovitosti. Výrazně ovlivňuje úrokovou sazbu, kterou od banky dostanete. Pokud je hodnota LTV 80 %, znamená to, že vám banka půjčí 80 % ceny nemovitosti, 20 % financí do její koupě musíte vložit ze svého. To hodně žadatelů odrazuje, protože neznají alternativu: zbývajících 20 % můžete zaručit ještě jinou nemovitostí (bytem rodiny, chatou, atd.). Zmíněných 80 % stanovuje ČNB jako maximum. Úlevu mají jen žadatelé mladší 36 let, pro které je poměr vyšší – až do 90 %.
DTI (z debt to income) je příjmový ukazatel, který vyjadřuje celkové zadlužení žadatele o úvěr k jeho čistému ročnímu příjmu. Jeho horní hranice je 8,5. Součet vašich úvěrů (hypotéka, splácení auta, spotřebitelské úvery) nesmí přesáhnout 8,5násobek vašich čistých ročních příjmů. Opět jsou zvýhodněni žadatelé do 36 let, pro které se čistý roční příjem násobí cifrou 9,5.
Příklad: Pokud je váš měsíční hrubý plat 40 000 Kč, zůstane vám z něj asi 32 000 Kč čistého. Cifru vynásobíme 12 měsíci a limitem 8,5. Tak dostaneme horní hranici hypotéky (respektive součtu všech úvěrů, které na sebe máte napsané), kterou vám banka může poskytnout: 32 000 * 12 * 8,5 = 3 264 000 Kč.
DSTI (z debt service to income) mluví o poměru mezi výší měsíčních splátek všech úvěrů a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr. Od roku 2022 je maximální hodnota ukazatele DSTI 45 %. Pokud si tedy necháme vstupní údaje z příkladu výše, znamená to, že měsíčně za splátky úvěrů smíte dát jen 32 000 * 0,45 = 14 400 Kč. Správně tušíte, že i tady je zákon mírnější k mladším žadatelům, pro které určuje limit 50 %.
Důležité je vědět, že ČNB od července 2023 ruší limit DSTI, aby podmínky pro poskytování hypoték zmírnila. Rozhodnutí guvernér ČNB Aleš Michl zdůvodnil vysokými úrokovými sazbami, které jsou dalším “přirozeným filtrem” pro zájemce o hypotéky. Zbývající dvě podmínky zůstávají v platnosti. Stačí se tedy podívat na vlastní příjmy a zjistit, jak jste na tom s LTV a DTI.
Prohnali jste své příjmy kalkulačkou a výše nabízené hypotéky vás zklamala? Máme pro vás několik tipů:
- Žádejte v páru. Chápeme, že za zmíněné tři miliony si toho moc nekoupíte. Za dvojnásobek už to jde, nemyslíte?
- Poproste o peníze také rodinu. Jistě, i příbuzným budete muset půjčku splácet, ale určitě budou mít víc pochopení, pokud vás zaskočí nečekaná situace.
- Zkroťte svoje velké oči. Kupte si prozatím tak velký byt, na který máte. Vždycky se pak můžete posunout do většího.
- Nesledujte jen tabulkové úrokové sazby. Pokud jste ochotni si s hypotékou sjednat také otevření běžného účtu, pojištění majetku nebo jiného produktu, banka vám vyjde vstříc. Koukejte se i na ostatní podmínky (např. možnost předčasného splacení).
A ta nejdůležitější rada…
Využijte RIXO pro získání výhodnějších podmínek
Chystáte se na pobočku svojí bankovní instituce? Zastavte se. Váš první krok by měl mít virtuální a směřovat na stránku se srovnáním hypoték na rixo.cz. Jak je možné, že pro vás bude použití našeho srovnávače výhodné?
- Během několik minut dostanete srovnání od ČSOB, České spořitelny, Komerční banky a Hypoteční banky. Ušetříte si čas i nervy proti scénáři, ve kterém jednotlivé instituce oslovujete sami a čekáte na jejich vyjádření.
- Nezobrazujeme žádné sazby „od…“, které se v dalším kroku zvýší. Dostanete konkrétní, individuální nabídku, kterou v 90 % dokážeme (po doplnění vstupních údajů) ještě snížit. Jako silný partner totiž dostaneme od bank lepší sazbu nebo nižší poplatky.
- Nemusíte chodit do banky. Všechno s námi vyřídíte online (k dispozici máte také hypotečního specialistu na telefonu) a na pobočku vybrané instituce jdete jen podepsat finální čerpání.
Nebojte se refinancovat. I před koncem fixace
Už hypotéku máte? I vám se srovnání hypoték hodí. Nejlepším impulsem je samozřejmě konec fixace úrokové sazby, která se nejčastěji sjednává na tři až pět let. Kdy zhodnotit situaci na trhu a nabídku bank vyhodnotit? V současné chvíli postačí i last minute, zhruba dva až tři měsíce před koncem fixace. Pokud by se úrokové sazby pohybovaly níž, klidně banku kontaktujte i s větším časovým předstihem, klidně i rok a půl před koncem fixace. Domluvíte si dobrou sazbu a nemusíte dál úzkostlivě sledovat, co se na trhu bude dít.
Zjistili jste se, že jiné banky nabízí výhodnější sazbu a podmínky, které vaše stávající banka nedokáže dorovnat? Nebojte se refinancovat i před koncem fixace. O svém plánu informujte svou současnou banku, od které potřebujete vyčíslit zůstatek úvěru, souhlas s přistoupením nové banky na druhé místo v zástavě a příslib k vymazání zástavního práva k nemovitosti. Připravte si všechny dokumenty pro novou banku a podepište výhodnější smlouvu o hypotečním úvěru.
