Pronajímáte byt přes Airbnb nebo Booking.com? Pokud máte k dispozici volný byt v žádané turistické lokalitě, krátkodobé pronájmy vám mohou přinést zajímavý příjem, nezapomeňte si ale pohlídat, jestli splňujete všechny podmínky a jestli máte správné pojištění.
Co se v článku dozvíte?
Jak na krátkodobé ubytování v souladu se zákonem?
Zatímco běžný dlouhodobý pronájem vám příliš starostí s nutnou administrativou nepřidělá, s krátkodobými pronájmy už to tak jednoduché není. Jak občanský zákoník, tak daňové předpisy rozlišují nájem (dle nájemní smlouvy) a ubytovací služby (dle smlouvy o ubytování) v případě přechodného ubytování. Rozhodující ale není pouze délka pobytu, ale také skutečný charakter poskytované služby. Na co tedy myslet?
Podnikání v oboru ubytovacích služeb
Pravidelné nabízení bytu turistům prostřednictvím platforem, jako jsou Airbnb nebo Booking.com, už je z podstaty věci ubytovací službou, a tedy podnikatelskou činností. Pokud tedy nemáte byt pronajímaný klasicky na nájemní smlouvu, ale vaše činnost spadá do režimu ubytovací služby, potřebujete příslušné živnostenské oprávnění, tj. volnou živnost v oboru činnosti „Ubytovací služby“. Na tento výdělek pak také dopadá povinnost příjmy danit v režimu příjmů z podnikatelské činnosti.
Místní poplatek z pobytu
V rámci krátkodobých pronájmů se na vás jako plátce (a turistu jako poplatníka) může vztahovat také místní poplatek z pobytu. Zde závisí na lokalitě – některé obce totiž poplatek vůbec stanovit nemusí.
Ve větších městech se ale takřka vždy s poplatkem setkáte, přičemž maximální výše dle zákona může dosahovat 50 Kč na osobu a den pobytu s výjimkou 1. dne. Například Praha, Karlovy Vary, České Budějovice či Liberec využívají zákonného maxima 50 Kč/den, ostatní města nejčastěji stanovují poplatek na 20-30 Kč. Tento poplatek vybírá ubytovací zařízení (tedy vy, pokud krátkodobě pronajímáte byt) od ubytovaných osob a částku v plné výši hradíte obci.
Evidence hostů a hlášení cizinců
Pokud ubytováváte cizince, vztahují se na vás povinnosti podle zákona o pobytu cizinců na území ČR. Ubytovatel musí oznámit ubytování cizince Policii ČR do tří pracovních dnů a vést evidenci hostů. Oznámení se podává elektronicky prostřednictvím systému Ubyport, kam je nejprve nutné se zaregistrovat. V případě, že ubytujete osoby za úplatu, počet bytů nebo ubytovaných osob není rozhodující, stejně tak jako občanství hostů. Mezi hlášením pobytu občanů EU a občanů třetích zemí totiž není rozdíl.
Budoucí roky přinesou v tomto ohledu významnou novinku: systém eTurista. Ten by měl umožnit podávat veškerá hlášení jednotně. Spuštění se předpokládá v roce 2028, do té doby ovšem platí, že jednotlivým institucím hlásíte vše zvlášť.
Kolaudace
Aktuálně je kolaudace, respektive schválený účel užívání stavby, v rámci poskytování krátkodobých pronájmů tak trochu šedou zónou. Zatímco pronajímané byty jsou zpravidla prostorem zkolaudovaným pro trvalé bydlení, ubytovací zařízení by podle názoru úřadů mělo být zkolaudováno pro účel přechodného ubytování podobně jako hotely či penziony.
“Nejčistší” variantu by v takové situaci představovala rekolaudace bytu na ubytovací zařízení, nicméně kvůli přísnějším požadavkům na bezpečnost a hygienu bývá komplikovaná. V aktuální době je tak možné se spoléhat jen na nařízení vlády č. 278/2008 Sb., které ubytování v bytových domech, rekreačních stavbách nebo rodinných domech výslovně zahrnuje do ubytovacích služeb. Vzhledem k tomu, že regulace krátkodobých pronájmů je v roce 2026 významným tématem na úrovni EU i na úrovni jednotlivých českých měst a obcí, jasnější pohled na tuto otázku přinese případná budoucí právní úprava a rozhodovací praxe soudů.
Krátkodobé pronájmy a pojištění bytu: Na co nezapomenout?
Právními náležitostmi ale starosti kolem krátkodobých pronájmů nekončí. Důležité také je, zda máte byt správně pojištěný. Hosté mohou poškodit vaše vybavení nebo spotřebiče, vytopit byt i sousedy, nebo si dokonce vzít i něco na památku. Pokud vaše pojistná smlouva s krátkodobým pronájmem nepočítá, můžete narazit na omezení pojistného krytí. Samotné pojištění bytu totiž nezahrnuje krytí pro každý způsob jeho využití a zároveň také nemusí vždy být pojišťovna tím, kdo vám má škody nahradit.
Jaký význam mají krátkodobé pronájmy pro vaše pojištění majetku?
Pojišťovna při sjednávání smlouvy v rámci pojištění majetku (tedy pojištění nemovitosti a pojištění domácnosti) vždy vychází mimo jiné z informací o pojištěné nemovitosti a jejím způsobu užívání.
Při sjednávání smlouvy od vás pojišťovna zjišťuje, zda v nemovitosti sami bydlíte, nebo zda ji pronajímáte, čímž má na mysli “běžný” dlouhodobý pronájem a blíže nic nezjišťuje. Rizikovost krátkodobých pronájmů ale zohledňuje a hodnotí ji především individuálně a je tak potřeba při sjednání tuto skutečnost aktivně nahlásit a nic nezamlčovat.
Po nahlášení pojistné události totiž může mít tato zdánlivě nevýznamná informace skutečně velký význam. Pojišťovna vám může při zatajení krátkodobého pronajímání bytu plnění krátit nebo úplně odmítnout, a to v závislosti na tom, do jaké míry mělo pronajímání nemovitosti turistům příčinnou souvislost se vzniklou škodou.
Jak správně pojistit byt pro krátkodobé pronájmy?
Nespoléhejte se na dříve sjednané pojištění, které s krátkodobými pronájmy nepočítá. Aby vám pojištění skutečně krylo všechna rizika, je nutné sjednat pojištění majetku přímo s uvedením užívání nemovitosti pro krátkodobé pronájmy, což navíc zužuje výběr pojišťovny – takovou variantu totiž nabízí jen menšina pojišťoven na trhu.
Rozlišujte pojištění nemovitosti, domácnosti a odpovědnosti vlastníka nemovitosti. Pojištění nemovitosti se vztahuje na pojištěné stavební součásti, pojištění domácnosti na sjednané vybavení a pojištění odpovědnosti z vlastnictví řeší škody, které nemovitost (nikoli vaši nájemníci) způsobí třetím osobám – například sousedům.
Jaká specifika má pojištění bytu pro krátkodobé pronájmy?
Rozlišujte pojištění nemovitosti, domácnosti a odpovědnosti vlastníka nemovitosti. Pojištění nemovitosti se vztahuje na pojištěné stavební součásti, pojištění domácnosti na sjednané vybavení a pojištění odpovědnosti z vlastnictví řeší škody, které nemovitost (nikoli vaši nájemníci) způsobí třetím osobám – například sousedům.
Krytí v rámci pojištění nemovitosti, ale zejména v pojištění domácnosti, může být z podstaty věci dražší, ale také omezené. Zatímco živelní škody mohou nemovitost zasáhnout bez ohledu na to, kdo byt obývá, na pojištění rizika vandalismu či krádeže se v případě poškození nebo odcizení vašeho majetku ubytovanými osobami spolehnout nemůžete. Platí, že pojištění je tu pro škody nahodilé, nikoli pravděpodobné nebo očekávané.
V určitých variantách pojištění pro pronajímatele (např. u pojišťovny Pillow) je možné sjednat také speciální rozsah pojištění odpovědnosti přímo pro situace, kdy nájemce poškodí váš nebo cizí majetek ve spojitosti s užíváním bytu. U krátkodobého pronájmu se ale musíte spokojit s tím, že odpovědnost za škody si musí pojistit vaši hosté třeba v cestovním pojištění.
Kolik za pojištění zaplatíte?
Cena za komplexní pojištění majetku závisí na hodnotě a lokalitě nemovitosti, rozsahu krytí, hodnotě vybavení, limitech nebo spoluúčasti a vyjít vás může na 4-7 000 Kč ročně.
Jak najít to nejlepší a zároveň nejvýhodnější pojištění, které vás nenechá ve štychu? Srovnejte si pojištění majetku na RIXO.cz a nechte si se správným pojištěním poradit od našich specialistů!
